某小区的高层住宅，共27层，电梯已经停运近10天，物业却一直没进行修理，居民天天爬楼梯，苦不堪言。

业主怒了：“电梯停了一个多星期，这段时间我天天爬20多层楼，真的实在爬不动了。”

物业也直呼为难，修理该电梯需要花费近3万元，属于大修范畴，小区大修基金需要全体小区过半居民签字，而小区内高层仅有3栋，部分住在多层的居民不愿意因高层的电梯动用大家的大修基金，导致大修基金很难用上。

似乎就成为一个僵局了，那这个难以动用的大修基金是什么呢？

我们在买房时，开发商一般会告知除了支付购房款之外，还需要交纳一项叫做物业维修基金的费用。很多时候，大家往往只是按要求缴纳，对于物业维修基金是什么、怎么使用都没有深入的认识。本文就来给大家讲一讲物业维修基金的“前世今生”。

一、什么是物业维修基金

物业维修基金，顾名思义就是指用小区物业设备设施进行修缮的资金，而物业维修基金只是我们大家约定俗称的称谓，并不是一个严格意义上的法律概念。规范的说，应该将这笔称作“住宅专项维修基金”。

“住宅专项维修基金”的最早规定在《物业管理条例》第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”这不仅对其概念进行了初步界定，也对专项维修基金的权属进行了明确。

此后，原住建部又出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“《办法》”），对专项维修基金的概念及使用程序进行了进一步明确。即在该办法第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

二、物业维修基金的缴纳程序

物业维修基金作为业主入住小区后的重要保证，在缴纳前就要对相关的程序进行约定。根据《办法》的规定，专项维修基金的缴纳可以分为以下几个重要的阶段。

（一）缴纳比例的确定

商品房项目：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

公有住房项目：出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

（二）缴纳账户

住宅专项维修资金账户的确立，一般是由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

（三）管理机构

业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

业主大会成立后，应当将由建设（房地产）主管部门代管的专项维修资金，根据《办法》第十五所规定的程序，划转至业主大会委托开的专项账户，并由业主大会进行管理。

三、物业维修基金的使用

物业维修基金作为业主日常生活的重要保障，法律法规规定其只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，在《办法》中也根据是否划转至业主大会管理，而对其使用程序进行了明确规定。

（一）划转业主大会管理前

第一，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

第二，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

第三，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

第四，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。

第五，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

第六，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（二）划转业主大会管理后

第一，物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

第二，业主大会依法通过使用方案后，由物业服务企业组织实施使用方案。

第三，物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

第四，业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

第五，业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

第六，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（三）紧急使用情况及禁止使用情形

鉴于物业维修基金使用具有严格的程序，为了保证在发生紧急情况下物业维修工作的正常开展，《办法》规定了在发生紧急情况下，可以简化报批手续，对损坏部分先行修缮后再报管理单位批准。

此外，由于物业维修基金是业主共有的专项基金，对于在依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用等情况下所发生的费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

物业维修基金作为业主实现“居者有其屋”的重要制度保证，在我们日常生活中发挥着极其重要的作用。只有我们真正的了解了物业维修基金的“前世今生”，才能使我们遇到物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时能够更好的维护自身权益。